覆盖窗口：2026年10月3日—10月7日（近 4 天）

面向一线修缮承包商 · 防水补漏 · 旧房翻新

西安 · 科顺修缮体系

一、本期速览

1. 城市更新"十五五"规划进入部署期：全国将新开工改造城镇老旧小区 11.5 万个、更新和加装住宅电梯 57.5 万台、改造 1500 个老旧街区厂区、建设改造城市地下管网约 77 万公里（投资超 5 万亿元）——存量修缮主战场全面打开。

2. 房屋安全"三项制度"破冰：乌鲁木齐 9 月 30 日签出全市首单房屋安全保险，以"保险 + 风险减量服务"打通应急维修快速通道，老旧房屋维修资金来源多了一条市场化通道。

3. 成本端仍在高位：10 月 6 日生意社沥青基准价 6350 元/吨（同比 +77%），行业机构预判 10 月防水卷材价格"稳中偏强"——报价要预留调价与材料涨价条款。

4. 西安本地放量：2026 年西安统筹 160 个城市更新项目包（含 355 个子项目），计划改造 32 个老旧小区、加装电梯 500 部以上；碑林区 52 个小区集中启动改造。

5. 行业风向标：2026 中国国际屋面和建筑防水技术展览会将于 10 月 28—30 日在北京举办，首设"建筑体检 & 修缮检测装备专区"与"城市更新与修缮专区"（无人机巡检、AI 渗漏诊断）。

二、防水与渗漏修缮技术

本期技术方向没有颠覆性的新材料发布，主要看点是强制性规范的持续加压，以及修缮工艺整体向"低干扰"演进。两条都直接影响方案怎么写、报价怎么报。

（一）防水强制性规范持续加压：屋面设计工作年限不低于 20 年，一级防水做法不少于 3 道

《建筑与市政工程防水通用规范》（GB 55030-2022）全面实施后，配套的强制性国标《建筑防水卷材安全和通用技术规范》（GB 45320-2025）也已进入实施阶段。要点是：屋面工程防水设计工作年限不低于 20 年（地下工程与结构同寿命）；一级防水做法不得少于 3 道，其中卷材防水层不少于 1 道，二级不少于 2 道；细部节点须设附加层，搭接宽度与允许偏差纳入量化验收。

对修缮业务的启发：现在做修缮方案，别只写"刷几遍涂料"，要把"设计工作年限 + 防水道数 + 节点附加层做法"写进方案与质保承诺里。这既是投标加分项，也是后期扯皮时保护自己的依据——尤其对物业、学校、医院这类走审计流程的甲方。

来源：国家标准信息平台、行业规范解读（近期发布）。

（二）修缮工艺走向"免明火、免砸除、微创化"

近一周行业稿件集中反映一个趋势：存量修缮对施工干扰的要求明显提高——物业与消防不愿批明火作业、业主不愿大面积拆砸。因此天冬聚脲整体无缝涂层、水泥基渗透结晶、高压注浆 + 卷材复合、免砸砖微创注浆等"少拆除、快交付、耐候长"的工法应用比例上升。

对修缮业务的启发：在商业综合体、在营厂房、住宅小区这类"不能停业、不能扰民"的场景，把"免明火、微创、可夜间施工"作为卖点写进方案，比单纯比单价更容易拿下单子。但要注意：厂家宣传的"超长寿命"口径不一，方案里宜表述为"设计工作年限"并绑定质保条件，不要替厂家背书。

来源：行业技术稿件综合（多家服务商近期发布）；本条仅提炼通用工艺方向，不指向具体企业。

三、政策与市场动态

政策面是本期分量最重的一块：顶层规划明确"存量提质"，地方三项制度开始落地，同时材料成本仍处高位。三件事叠加，决定了未来一年修缮市场的容量与利润空间。

（一）城市更新"十五五"规划部署落地：11.5 万个老旧小区、57.5 万台电梯

国务院印发的《城市更新"十五五"规划》明确 10 项发展指标、23 项重点任务、14 项重大工程。"十五五"期间：新开工改造城镇老旧小区 11.5 万个，5000 个社区实施完整社区建设改造，更新和加装住宅电梯 57.5 万台，实施 1500 个老旧街区厂区改造提升；安全工程方面建设改造城市地下管网约 77 万公里，投资规模超 5 万亿元。住建部同时提出建立"城市体检与城市更新一体化推进机制"——体检出来的问题就是改造的重点。

对修缮业务的启发：老旧小区改造的"必含项"里，屋面防水、外墙修缮、管网渗漏治理几乎每次都进清单。跟城市体检、老旧小区改造项目同步介入，比等业主自己漏水找上门主动得多。做政府/国企项目要提前熟悉当地改造清单与专项资金的申报节奏。

来源：央广网 10月4日；新华社/中国经济网 10月1日；腾讯新闻转载 10月7日（基于国新办 9月18日发布会）。

（二）房屋安全"三项制度"破冰：乌鲁木齐签出首单房屋安全保险

9 月 30 日，乌鲁木齐市水磨沟区新兴街 30 号家属院与中国人保财险乌鲁木齐分公司完成房屋安全保险首单签约，成为该市"三项制度"（房屋体检、房屋养老金、房屋安全保险）试点从制度设计走向实操落地的标志。其模式被概括为"保险 + 风险减量服务"：保险公司组建巡查队伍、引入智能监测工具定期检查，建立专项保险资金池，并打通应急维修快速通道、优化住宅专项维修资金使用。

对修缮业务的启发：这意味着"房屋体检—评审—维修"正在形成一条新的业务链。修缮企业可关注两点：一是承接房屋体检/隐患排查服务（多为政府采购或保险公司采购）；二是成为保险机制认可的维修承包商，拿稳定订单。西安虽未明确列入首批试点，但方向一致，宜提前布局资质与案例。

来源：新疆网 10月3日（签约时间 9月30日）。

（三）沥青与防水卷材价格：成本端高位，10 月预判"稳中偏强"

10 月 6 日，生意社沥青基准价 6350 元/吨，较本月初 6312.5 元/吨上涨 0.59%，处于一年以来高位（同比 +77.21%）；10 月 1 日中海四川 70#、90# 重交沥青价格每吨上调 100 元。行业月报显示，9 月国内防水卷材开工率从 28% 升至 35%，价格稳中上调，济南、成都部分卷材报价上涨约 1 元/㎡；预计 10 月防水卷材价格以"稳中偏强、窄幅震荡"为主。

  报价提示：沥青基类材料（SBS 卷材、非固化、沥青涂料）成本仍在上行通道。签约期较长的项目，建议在报价单里写明"材料价格随行就市"或设置调价条款；用量大的项目可考虑分批锁价采购。具体价格以实际询价为准。

来源：生意社 10月6日；我的钢铁网/隆众资讯 10月1日；百年建筑月报。

（四）西安本地：160 个城市更新项目包、碑林 52 个小区集中启动

据西安市住建局数据（2026 年上半年西安二手住宅网签 55952 套，同比 +10.73%，创近四年同期新高），西安已明确"留改拆并举"基调，2026 年统筹谋划 160 个城市更新项目包、含 355 个子项目，计划改造 32 个老旧小区、加装电梯 500 部以上。存量住宅中约一半建于 2010 年之前，老旧小区占存量 20.3%，约 30% 为砖混结构，普遍存在防水层失效、沙灰墙空鼓、镀锌管锈蚀等通病。另据招标信息，碑林区 52 个小区集中开展改造升级；新城区长乐西路街道农械厂社区老旧小区改造咨询已启动竞争性磋商（预算 60 万元，10 月 19 日截止）。

对修缮业务的启发：西安的蛋糕就在主城老区——碑林、莲湖、新城城墙根下的家属院和预制板老楼是渗透率最高的市场。关注陕西省公共资源交易中心与西安市住建局官网的招标公告，同时盯住本地物业的维修基金使用计划。另需注意：10 月 5 日有媒体梳理西安家装消费风险提示，点名"低价引流、中途恶意增项、层层转包"等乱象——这恰是专业修缮公司反打的抓手，报价透明、隐蔽工程留痕就是差异化。

来源：腾讯新闻 10月5日；今日头条 10月1日；陕西招标网 10月1日。上述本地信息含自媒体来源，具体项目以官方公告为准。

四、竞对与品牌动态

本窗口内没有头部品牌的重大业务发布，值得关注的是行业年度展会议程公布，以及北新、三棵树在企业动态层面的动作。科顺、东方雨虹、凯伦三家本期无重要公开动态。

（一）2026 中国防水展 10 月 28—30 日北京举办，首设"修缮检测装备专区"

由中国建筑防水协会主办的"2026 中国国际屋面和建筑防水技术展览会"将于 10 月 28—30 日在北京中国国际展览中心（顺义新馆）E3/E4 举办，主题"好防水 好房子 好未来"。展会聚焦新建、非房地产、既有建筑修缮、市政基础设施四大市场，并特设"建筑体检 & 修缮检测装备专区"与"城市更新与修缮专区"，集中展示老旧建筑渗漏治理技术、无人机智能巡检、AI 渗漏诊断平台等；同期举办"城市更新与既有建筑修缮产业论坛"及建筑修缮产业节（含材料厂家—修缮公司直连对接、项目发布墙）。

对修缮业务的启发：这是本季度最值得去的行业活动。价值有三：看新材料新工法（尤其是检测设备，能提升诊断溢价）、对接厂家直供（砍中间加价）、找同行与匠师。若时间有限，优先看检测装备与修缮专区。

来源：中国建筑防水协会展会公告、行业媒体（10 月档期）。

（二）北新防水：加速金属屋面与防火夹芯板方向的专利布局

企业动态显示，北新防水 10 月 2 日公开发明专利"一种大跨度防火屋面用复合夹芯板"；9 月 26 日中标广东省皮肤性病防治中心（南方医科大学皮肤病医院）白云院区建设项目防水材料采购。同期该企业多个原材料标段公布中标结果。

对修缮业务的启发：作为央企平台（中国建材系），北新正在"金属屋面 + 防火 + 装配化"方向加固技术壁垒，这类产品在厂房、物流园、大型公建的屋面修缮与新建中会持续放量。承接工业厂房屋面项目时，可关注此类系统的适配性。

来源：企查查企业动态，2026-10-02 / 2026-09-26。

（三）三棵树：连续中标央国企与头部房企防水集采

企业动态显示，上海三棵树防水 9 月 26 日中标中建四局 2026 年度云南、贵州区域一线防水专业分包集中采购；此前还中标绿城集团 2026—2028 年度防水材料战略采购、凉山州小学迁建项目防水材料采购、广安建筑垃圾资源化利用项目防水材料采购等。

对修缮业务的启发：三棵树（"六位一体"绿色建材集成）正以"涂料 + 防水 + 保温"组合打包切入央国企总包集采，打法偏向"整体供应 + 品牌背书"。对我们这类区域修缮服务商而言，威胁主要在政府/国企大包的入围资格上——提前备好资质、业绩与合规文件是关键。

来源：企查查企业动态，2026-09-26 / 2026-08-21。

（四）科顺 / 东方雨虹 / 凯伦：本期窗口内无重要公开动态

本窗口内（10 月 3 日—10 月 7 日），科顺股份、东方雨虹、凯伦股份三家均无新发布的重大业务动态（未收录仅为股价波动的信息）。东方雨虹"上千家社区修缮服务中心"、科顺"修缮品牌 + 全国 3000 余县市分销网点"的既有格局未变，仍是本地市场的主要品牌竞争者。

来源：本窗口公开信息检索，无对应动态可引用。

五、施工案例与工艺参考

本期案例以大额屋面维修中标与老旧小区改造样本为主，另有西安本地学校类零星堵漏单，可直接作为报价与投标的对标参考。以下金额均为公开信息，以实际招标文件与合同为准。

（一）高校屋面维修大标：中国地质大学（武汉）屋面维修（一期）815.88 万元

中国地质大学（武汉）"校园老旧房屋屋面维修工程（一期）"中标结果公布，中标金额 815.88 万元（中标人综合得分 92.95 分）。参考点：高校/院校类甲方单笔屋面维修可达数百万元级，且通常按"一期、二期"滚动发包。这类项目看重资质、业绩与工期承诺，值得纳入重点客户名单。

（二）市场类工业屋面：华凌建材基地天沟及屋面外墙维修防水工程约 51.5 万元成交

新疆乌鲁木齐该项目公布成交候选人，第一名报价 51.52 万元、工期 20 日历天，第二、三名报价约 57.03 万元、57.23 万元。参考点：市场/商贸城类工业厂房的"天沟 + 屋面 + 外墙"综合防水维修，单体造价 50 万元级、工期 20 天，竞争报价区间集中（价差约 10%）——说明此类项目技术门槛不高、拼的是施工组织与成本控制。

（三）西安本地小单：陕西工运学院堵漏维修 2.74 万元

西安莲湖区陕西工运学院"综合楼、职工公寓、洗碗间员工餐厅等堵漏维修"政府采购合同公布，合同金额 2.74 万元。参考点：这是非常典型的"学校 + 零星堵漏"小额单——金额不大但频率高、回款相对规范，是本地修缮公司稳定现金流的基本盘。多盯陕西政府采购网与各高校/单位的零星维修采购公告。

（四）老旧小区改造中的"屋面防水"：两个地区样本

辽宁朝阳双塔区（10 月 2 日）：柳城片区等老旧小区国庆假期不停工，屋面防水与外墙保温同步推进，要求"赶在降温前收尾"；该区 2026 年改造涉及 90 个小区、296 栋楼、121.04 万㎡，预计投资 4.2 亿元。海南屯昌县（10 月 6 日）：广青居老旧小区改造中，施工队对屋面翻新加固、从源头消除瓦片坠落与房屋渗漏隐患；今年新启动 4 个小区改造，内容包含屋面防水、管网升级等，惠及 596 户。

参考点：屋面防水几乎是老旧小区改造的"标配"子项，且常与保温、管网、外立面打包。南方多雨区偏屋面翻新与排水，北方寒冷区偏保温 + 防水一起做、且冬季前抢工期。跨区域接单时要按气候窗口排计划。

来源：朝阳市双塔区人民政府网 10月2日；中新网海南 10月6日；中国政府采购网合同发布系统；新疆阳光采购平台。

六、业务提示

结合本期信息，给出五条可落地的切入点，按"近期可动、见效快"排序。

1. 紧跟本地老旧小区改造清单：西安 2026 年 160 个城市更新项目包、碑林 52 个小区集中改造是近期最明确的增量。盯住陕西省公共资源交易中心、西安市住建局官网招标公告，与物业提前沟通维修基金使用计划，争取成为改造项目的分包或专项防水供应商。

2. 把"合规"做成卖点：城市更新"十五五"规划强调全生命周期安全管理和房屋体检；房屋安全保险"保险 + 风险减量服务"模式需要体检方和维修方。提前把资质、检测设备（红外热成像、渗漏巡检仪）、施工档案能力补齐，才有资格进入这条新链条。

3. 用"微创、免明火、少扰民"打商业与工业场景：在营商场、厂房、医院、学校最怕停业和扰民。把微创注浆、免砸砖、夜间施工组织写成方案亮点，并绑定"设计工作年限 + 质保"，比单纯压价更能签下优质客户。

4. 报价要能扛住材料涨价：沥青与卷材成本仍在高位，长周期项目务必设置"材料调价"或分批采购条款，避免中标即亏损。对外报价统一备注"以实际询价为准"。

5. 10 月 28—30 日北京防水展值得安排：优先看检测装备与修缮专区，一是补技术、二是找厂家直供、三是看竞对的产品口径，为本季度方案与材料选型定调。

本简报基于公开渠道检索整理（住建部及地方政府网站、央广网/新华社/中新网、政府采购与招投标平台、企业动态与行业媒体等），窗口为 2026 年 10 月 3 日—10 月 7 日。涉及报价、中标金额、材料价格的信息均以实际询价与招标文件为准；部分本地信息含自媒体来源，具体项目请以官方公告为准。