一、本期速览

本期共收录 13 条动态，四个方向均有实质内容，成本端（沥青）与制度端（城市更新立法、房屋三项制度）变化最为明显。

1. 城市更新制度化提速。重庆、安徽、江苏三省市人大常委会 9 月先后审议城市更新条例草案，《宁波市城市更新条例》10 月 1 日起施行；福建 10 月出台"三问于民"指导意见，明确要求城市更新项目在谋划阶段开展需求摸底调查并作为方案审查前置程序。改造项目正从"运动式推进"转向"法规加需求摸底"。

2. 成本压力再度传导。沥青期货 9 月 21 日盘中冲至 5928 元/吨历史高点，9 月 30 日收报 5013 元/吨；科顺、东方雨虹、雨中情、阿尔法等多家防水企业 9 月下旬至 10 月初密集二次调价，沥青基产品上调 3% — 10%。具体价格以实际询价为准。

3. "胶水刺客"持续发酵。多地媒体集中曝光灌胶补漏套路（灌 51 斤胶水收费 9135 元、4 天后复漏），律师提示消费者可主张"退一赔三"。C 端信任受损，"先检测、后报价、签合同"的规范流程反而成为差异化卖点。

4. 房屋三项制度落地加速。湖南湘江新区 9 月 30 日召开房屋质量安全保险工作启动会；长沙"为 6 万栋老旧房屋安全体检"列入 2026 年十大民生实事，并为每栋房屋建立"一栋一档"数字化健康档案。

5. 旧改打包标段仍是主战场。宁夏兴庆区"节能加屋面防水"更新项目两个标段落地（744.24 万元 / 891.64 万元，工期均 120 天）；西安新城区 15 个老旧小区改造项目（总投资 5224.99 万元）进入社会稳定风险评估公示。

二、防水与渗漏修缮技术

本期技术层面有三条线索：展会释放出的"检测化"信号、坡屋面翻新的材料新选项，以及可直接抄进技术交底的注浆工艺参数。

1. 2026 中国防水展首设"渗漏检测"特色组团，"无检测不修缮"成为行业共识

2026 中国国际屋面和建筑防水技术展览会将于 10 月 28 — 30 日在北京中国国际展览中心（顺义馆）举行，主题"聚力赋能 重塑致远"，启用 E3、E4 两馆。本届展会设置数智建造、渗漏检测、家装防水三大特色组团，覆盖防水材料、施工装备、检测仪器、原辅材料等全品类。多家修缮类展商以"堵漏加固、高强密封、强力修复、瓷砖空鼓修复"等修缮产品线参展，并提出覆盖"点、线、面、体、时"多维度的系统化修缮思路。

  实用提示：检测仪器从"销售物料"变成"展会主角"，说明上游已在把"先检测、后施工"推成标准动作。承接物业、单位客户时，用红外热成像仪加湿度检测仪出具书面勘察报告，是把自己与"看了看就报价"的游击队区分开的最低成本手段。

来源：中国防水网展商预告系列（10 月 12 — 13 日）

2. 坡屋面翻新出现"防水装饰二合一"卷材，喷涂类材料适配异形结构

辽宁华龙防水将在防水展推出立体多彩改性沥青防水卷材，主打破解坡屋面"防水与装饰分离"痛点，耐高低温性能较好、轻量化缩短工期，明确指向乡村建设、文旅建筑、旧屋面翻新场景。同期，大禹伟业展示喷涂速凝水性橡胶系统（宣称 4 秒快速成膜、断裂伸长率可达 1000% 以上），适配核电、高铁、水利、地铁及城市更新中的复杂异形结构。

  实用提示：老厂房改造类项目（如钢混结构商业中心）屋面形态复杂、节点多，搭接边本身就是渗漏高发区，喷涂类材料可显著减少搭接隐患。建议在询价时同步索取样品与检测报告，先做小面积试喷再决定是否用于本项目。

来源：中国防水网展商预告（10 月 12 日）

3. 地下室与裂缝注浆工艺参数参考（行业通用工艺，非新闻事件）

近期多篇工程类文章集中梳理注浆工法参数，可整理为项目技术交底底稿：

· 高压化学注浆：注浆压力控制在 0.3 — 0.8 MPa；采用 45° 斜向交错钻孔，孔深约达结构厚度的三分之二；自裂缝低端向高端、由远及近逐步推进，直至相邻注浆嘴冒浆，稳压 3 — 5 分钟后停止注浆；24 小时材料固化后拆除针头，用防水砂浆修补钻孔。

· 材料选择：动态涌水部位采用亲水性聚氨酯浆液（遇水膨胀快速凝胶，封堵深层裂隙活水）；沉降、冻融类结构性裂缝搭配环氧类浆液，同步实现止水堵漏与结构补强。

· 质量验收：重要部位（底板、承重墙体）可委托第三方做渗水量检测，要求渗水量不超过 0.01 L/(m²·d)（符合《地下防水工程质量验收规范》GB 50208-2011）；地下室侧墙可做围堰注水至 1.5 m 高度，保持 24 — 48 小时，观察墙内侧无湿渍、无渗水。

· 成品保护：防水层完成后 72 小时内禁止人员踩踏与堆放重物；后续管道安装、电气预埋如需穿越防水层，须提前预留洞口，严禁直接凿穿。

  说明：以上为行业通用工艺要点汇总，不指向具体企业方案，供内部技术交底参考；实际参数须按现场渗漏形态、材料说明书与厂家技术交底复核后使用。

三、政策与市场动态

政策端与成本端本期同时发生变化：城市更新立法与需求摸底机制同步推进，房屋三项制度从试点走向实际运行，而沥青价格高位震荡正持续向终端传导。

1. 多地加快城市更新立法，改造项目进入"制度化"阶段

今年 9 月，重庆、安徽、江苏三省市人大常委会先后审议城市更新条例草案。江苏草案直接回应"老旧小区怎么改、危旧住房能否重建、钱从哪来、居民怎么参与"等关切，并明确支持城镇老旧住房自主更新。《宁波市城市更新条例》已于 2026 年 10 月 1 日起施行，老城、老小区、老厂房有了法规层面的"更新指南"。福建省住建厅 10 月出台《关于坚持"三问于民"高质量推进城市更新工作的指导意见》，提出 12 条措施，要求城市片区更新、社区更新、老旧小区改造等各类项目（地下管网除外）在谋划阶段开展需求摸底调查，并将需求分析报告作为项目方案审查、省级试点申报的前置程序，设计单位须实行全过程"陪护式"驻点服务。山东省政府印发《山东省城市更新"十五五"规划》，在规划土地政策、投融资体系、法规标准体系等方面给出配套安排，明确统筹用好危旧房改造、加装电梯等政策性资金，支持老旧住房自主更新原拆原建。

  实用提示：需求摸底前置加全过程驻点，意味着项目前期周期拉长，方案与居民诉求的匹配度权重上升。承接片区改造标段时，提前准备"居民诉求—工艺对策"对照说明，比单纯压低报价更容易得分。

来源：北京市人民代表大会常务委员会（10 月 13 日）、光明网地方频道（10 月 12 日）、山东省人民政府网

2. 湖南放宽老旧小区改造技术标准，小微更新项目免规划许可

湖南省政府新闻办 10 月 9 日举行发布会，解读《支持存量土地盘活增效促进高质量发展的若干措施》。今后湖南老旧小区改造可按"不低于现状"原则，适度放宽建筑密度、日照、绿地率等技术标准要求；同时制定规划许可豁免清单，小微更新项目不用办理规划审批手续。长沙雨花区湘农桥社区二区 9 栋已按该原则适当放宽标准，8 个月完成危房重建。

  实用提示：这直接降低了小微改造项目的行政门槛，屋面、外立面、管网这类"微更新"工程进场更快。对 C 端与小体量单位业务，可据此更主动承接业主自发的局改项目。

来源：长沙市开福区人民政府网（10 月 13 日）

3. 房屋"三项制度"落地加速：从"房屋体检"到"房屋保险"闭环成形

9 月 30 日，湖南湘江新区召开房屋质量安全保险工作启动会，由平安产险湖南分公司承保，方案涵盖承保理赔、动态监测等"保险加服务"风险减量举措。会后与会人员赴润泽园小区，现场观摩第三方体检机构对房屋主体结构、外墙及附属设施的标准化排查流程。长沙作为住建部首批城镇房屋安全"三项制度"试点城市，已实现房屋体检、房屋保险、房屋安全管理资金制度全域覆盖；"为 6 万栋老旧房屋安全体检"被列为 2026 年长沙市十大重点民生实事，重点覆盖经营性自建房及房龄 25 年以上多业主住宅，并为每栋房屋建立"一栋一档"数字化健康档案，实现安全隐患"早发现、早预警、早处置"。

  实用提示：体检形成的"一栋一档"，等于给修缮需求做了持续、可追溯的需求清单。物业与单位客户后续的维修立项将更依赖体检结论，主动对接本地体检机构、争取成为"体检发现问题—施工单位解决"链条上的一环，是获取稳定订单的现实路径。

来源：红网时刻（10 月 9 日）

4. 成本端：沥青高位震荡，防水企业年内多轮调价

沥青价格 9 月连创新高。期货主力合约 9 月 21 日盘中一度冲高至 5928 元/吨历史高点，9 月 30 日收报 5013 元/吨；现货价格 9 月 20 日一度突破 6450 元/吨。相较 2025 年约 3000 — 4000 元/吨的区间，年内涨幅明显。9 月改性沥青报价环比上涨 27.74%，SBS 改性剂涨 13.89%，聚酯切片涨 17.25%，ABS、PP、PE 等橡塑辅料涨幅均超 8%。科顺、东方雨虹、雨中情、阿尔法等企业陆续发布调价函：沥青类防水卷材与涂料上调 3% — 10%，高分子类上调 3% — 8%，非沥青类上调 3% — 8%。机构预计 10 月防水卷材价格以"稳中偏强、窄幅震荡"为主，需关注沥青价格及项目开工进度。

  实用提示：一是报价单必须写明报价有效期（建议 7 — 15 天）与"材料价格随行就市"条款，避免中标后沥青再涨吃掉利润；二是项目集中开工期，卷材、涂料可能出现交期延长，进场计划要留缓冲；三是与业主沟通调价时，可用本轮公开调价函作为客观依据。所有价格以实际询价为准。

来源：经济观察报（10 月 9 日）、我的钢铁网（10 月 8 日）、新浪财经建筑材料行业周报

四、竞对与品牌动态

三家头部品牌本期动作集中在两件事上：下沉区域工程交付能力，以及把旧房翻新、局部焕新当作新的增长入口。

1. 科顺：董事长定调"涂料是第二增长曲线"，民建端推出"防涂结合加三驾马车"

科顺股份董事长陈伟忠在科顺涂料第二届全国大商私董会（9 月 28 日于重庆召开）上表示，布局涂料是科顺的长期战略，并非短期被动应对，"涂料业务一定会成为科顺新的增长曲线"。他判断建材行业已进入洗牌阶段，存量市场成为增长主场，城市更新、旧房翻新、局部焕新迎来发展窗口期，并提出把 AI 与新媒体视为"新基建"，打通线上引流、线下交付闭环。科顺民建集团副总裁唐京波解读"同心圆战略"：以防水与民建建材为基本盘，涂料作为第二增长曲线，并推出供应链、施工培训、自媒体内容、产品场景输出、物流配送、全系统质保兜底六大赋能。副总裁刘杰提出"防涂结合加三驾马车"方案，推动经销商从"搬运工"转型为"运营商"，针对涂料新经销商配套"一城一策、一客一策"专项扶持。涂料业务规划五年营业额突破 10 亿元、3 年实现区县运营中心全覆盖。

  对本体系的意义：科顺把"旧房翻新、局部焕新"明确列为增长窗口，与我们正在做的局改整装业务方向一致。六大赋能中的施工培训与全系统质保兜底是可以直接向体系内申请的资源，建议在承接大单（如小区整栋屋面）时主动引入质保背书。

来源：今日头条 · 消费质量报（10 月 12 日）

2. 东方雨虹：借"联合实验室"下沉区域工程能力，10 月 15 日将再度调价

东方雨虹民用建材集团向上海齐泰众成授予"联合实验室"牌。合作内容包括：新产品、新系统、新设备优先测试试用；技术工程师驻场开展技术指导与施工纠偏；建立双向数据共享机制；依托供应链实现材料批次可追溯。针对上海老旧小区屋面翻新、别墅地下室负压防水、高层卫生间微创修缮、外墙渗漏治理等高频项目，双方联合定制本地化工况方案，并共同编制企业级标准化施工工法。授牌后双方即赴老旧小区屋面翻新项目现场，敲定基层处理（采用渗透型界面剂原浆滚涂、禁止稀释）、区分结构缝与温度缝分别执行注浆封闭与高弹涂料附加层工艺、优化屋面排水找坡、严控落水口防水搭接尺寸等落地方案。此外，东方雨虹工建集团浙江公司 10 月 10 日召开四季度冲刺大会，明确以"战略、工业、修缮、新赛道"为聚焦重点。此前调价函显示，公司 10 月 15 日将再次根据原材料行情调价。

  对本体系的意义：雨虹的打法是"用技术团队加联合工法绑定区域施工商"，实质是把工程交付能力变成渠道护城河。我们同样可以用"现场技术交底加标准化工艺卡加验收影像存档"形成自己的交付标准，这正是本地中小施工队难以复制的部分。

来源：中华网科技（10 月 12 日）、中外涂料网（10 月 10 日）、经济观察报（10 月 9 日）

3. 北新防水、三棵树、凯伦：传播与渠道动作密集

· 北新防水：在《中国建筑防水》杂志社主办的"建材零售与建筑修缮获客引流、品牌传播发展论坛暨第九届防水媒体会"（杭州）上，获评"建筑防水卓越传播力品牌（2025 — 2026 年度）"；北新嘉宝莉连续中标中建五局、中建六局、中建四局华北联采中心三大央企工程局采购项目。

· 三棵树："马上住"焕新业务 10 月初在沈阳 20 店齐开、临沂 15 店同步启新，官方口径明确"深度参与城市更新与老旧小区改造"，依托社区店构建"三公里半径"式旧房焕新服务；行业咨询机构数据显示，"马上住"在城市覆盖率、门店数、用户数上领跑家居焕新赛道。

· 凯伦股份：参建的金鸡湖隧道主体防水工程入选 2026 年《优质工程防水材料与技术》白皮书（采用 MBP 高分子自粘胶膜预铺防水卷材，伸缩缝位置设置六道防水体系）；公司将在防水展首次展出防火特种新材料系列，展位覆盖工商业屋面、城市更新、地坪与防火涂料、ToC 修缮四大方向。10 月 13 日防水材料板块指数涨 5%，凯伦股份单日涨 12.13%。

  对本体系的意义：三棵树"社区店加三公里半径"的获客模式，值得西安本地局改与修缮业务参照——门店不是展厅，而是邻里服务站与流量入口；北新主办的媒体会也提示，"获客引流"已成为行业公开课题，做本地短视频与社区内容并非"不务正业"。

来源：新浪财经（10 月 12 日）、三棵树官方（10 月 8 日）、同花顺财经（10 月 9 日）、东方财富网（10 月 13 日）

五、施工案例与工艺参考

本期收录的案例集中反映两类发包形态：旧改打包大标段，以及医院、学校等单位的中小体量零星修缮。

1. 老旧小区"节能加屋面防水"打包招标成为主流形态

宁夏兴庆区 2026 年城市更新项目按"单元"打包多个老旧小区，将既有居住建筑节能改造与屋面防水更新合并为同一标段招标：XQ-11、12 单元（信诚小区等 8 个老旧小区）施工五标段由宁夏建工集团有限公司中标，金额 744.24 万元，工期 120 日历天；XQ-09、10 单元（中心巷 21 号楼等 10 个老旧小区）施工二标段中标候选人报价 891.64 万元，工期 120 天。

  实用提示：屋面防水已很少单独发包，"保温加防水加外立面"一体化打包成为城市更新主流形态。承接方需具备多工序协同与总承包配合能力；这类标段金额大、周期长（120 天），垫资压力要先算清楚。

来源：宁夏回族自治区公共资源交易网（10 月 10 日、10 月 13 日）

2. 医院、学校类"零星修缮"项目是可切入的中小体量机会

· 上海市同仁医院零星项目改造工程：中标金额 188.05 万元，工期 30 日历天，覆盖 4 个院区，内容包括诊室、治疗室、后勤工作室的饰面与水电损坏维修、室外停车区维修，以及建筑外墙、上人平屋面渗水维修。

· 海南琼中 6 所学校维修改造工程：2026 年 9 月 16 日启动，计划 2027 年 3 月 16 日竣工，采取 6 校同步进场、分区错峰作业模式；前期开展拉网式排查形成"一校一单"问题清单，按"一校一策"实施，内容含外墙防水层增设、卫生间防水及管沟综合改造、屋面防水重做、管网更换等，目前整体施工形象进度约 10%。

  实用提示：医院、学校项目的关键不在技术难度，而在"不停诊、不停课"的施工组织——错峰作业、全封闭防护、降噪防尘、抢暑期窗口期。投标文件把"施工组织与干扰控制"写细，往往比堆砌材料品牌更能打动评审。

来源：中国政府采购网（10 月 9 日）、海南省人民政府网（10 月 12 日）

3. 本期修缮与防水类项目中标行情（供报价参考）

  说明：以上金额为公开中标或成交价，各地口径、施工范围与地域成本差异较大，仅作价格区间参考，实际报价以现场勘察与实际询价为准。

六、业务提示

结合本期动态，给出一线可立即执行的六条动作建议。

1. 物业与单位客户：把"房屋体检"变成订单入口。三项制度推进后，老旧房屋安全体检将形成"一栋一档"。建议主动对接本地房屋体检机构与街道办（可参考西安碑林区已将孟家巷新区、北火巷、荣达小区等纳入"十五五"城市更新改造储备），争取"体检发现问题—我们出方案—业主表决施工"的通道，把一次性维修转化为可持续的年度维保合同。

2. 学校与医院客户：假期与暑期窗口是命门。本期琼中 6 校（6 校同步、分区错峰）、上海同仁医院（30 天、4 院区不停诊）都是典型样本。建议在 10 — 12 月提前摸排西安本地院校、医院次年暑期维修计划，用"窗口期倒排工期表"作为投标亮点。

3. C 端与局改："胶水刺客"是我们的机会。灌胶补漏乱象正被媒体集中曝光，消费者对"先报价后施工"的不信任达到高点。建议明确打出三张牌：先检测出书面报告再报价、明细单价与用量上限写入合同、质保年限书面承诺。这套流程本身就是最有效的获客话术，也可用于短视频内容创作。

4. 报价策略：加"有效期"与"调价"条款。沥青年内大幅上涨、头部企业已多次发调价函，报价单建议注明有效期（7 — 15 天）与材料价格随行就市条款；对工期跨月的大项目，可分材料与施工两段计价，降低涨价风险。

5. 旧改大标段要算清垫资。老旧小区"节能加防水"打包标段金额普遍在数百万元、工期 120 天左右，且多要求建筑工程施工总承包资质与业绩。若无总承包资质，建议以专业分包或与本地总包组建联合体的形式切入，先拿下防水与修缮专业分包这一块。

6. 技术与交付：用"标准化"建立壁垒。竞争对手正在把"驻场技术指导加企业级标准工法"作为渠道护城河。我们的低成本版本是：现场交底记录、工艺参数卡（注浆压力、找坡坡度、搭接尺寸等）、全过程影像存档、闭水试验记录，交付时一并移交业主，既提升验收通过率，也是后续质保争议时的自保证据。

七、来源与声明

本期信息来源：中国防水网、中国政府采购网、各省市公共资源交易平台与政府采购网、北京市人民代表大会常务委员会、光明网、山东省人民政府、海南省人民政府、红网、经济观察报、新浪财经、东方财富网、同花顺财经、中华网、中外涂料网、今日头条等公开渠道。

  声明：本简报所引价格、金额均为公开信息或行业报价区间，以实际询价为准；竞对动态引自公开报道，不代表本司立场。

下期窗口：2026 年 10 月 18 日（周日）运行，抓取 10 月 14 日 — 10 月 18 日动态。