一、本期速览

本期共收录 10 条动态，四个方向均有实质内容。主线有三条：防水行业第二轮涨价落地、房屋三项制度从试点走向全国推广、头部品牌在"涨价 + 集采 + 追款"三条战线上同步动作。

1. 防水行业第二轮涨价潮正式落地。10 月 17 日东方雨虹、北新防水同日发布调价函，10 月 20 日执行；科顺股份 10 月 21 日起对工程防水材料梯度涨价 3% — 10%，并取消全部阶段性特价。沥青价格 10 月中旬站上 6550 元/吨历史高位，年内累计涨幅超 120%。价格以实际询价为准。

2. 房屋三项制度全国推广路径基本清晰。中房网 10 月 14 日评估：全国已有上海、北京、宁波等 20 多个城市纳入试点，房龄 25 年以上住宅须每 5 年体检一次的要求已发文明确，"建立房屋全生命周期管理制度"已写入"十五五"规划建议；沈阳沈北新区 10 月 16 日启动首轮城镇住宅房屋体检。

3. 无人机红外 + AI 检测在多地房屋体检中规模落地。湖南浏阳 10 月 13 日报道，以无人机红外热成像为高层建筑外墙做"空中 CT"，6853 栋房屋纳入体检，计划三年实现全市 1000 余栋高层外立面检测全覆盖。

4. 西安旧改进入"收官 + 新一轮立项"交替期。全市剩余 121 个老旧小区拟于 10 月全部改造完成；新城区尚平路 4、6 号等 15 个小区施工标 10 月 23 日资格预审截止，未央区 6 个小区 EPC（约 3787 万元）已定标——改造项目包持续滚动释放。

5. 本地公共建筑修缮订单落地 + 防水展下周开幕。陕西省荣誉军人康复医院屋面防水维修改造 10 月 20 日以 96.98 万元成交；2026 中国防水展 10 月 28 — 30 日北京顺义馆举办，宏源等企业特设建筑修缮专区。

二、防水与渗漏修缮技术

本期技术方向两条线索：一是无人机红外与 AI 病害识别在多地房屋体检中进入常态化应用，检测类装备正在变成修缮业务的"前置入口"；二是从头部企业老旧屋面翻新项目的现场技术对接中提炼的通用工艺要点，可直接用于技术交底。

1. 无人机红外 + AI 检测进入常态化：多地以"空中 CT"排查外墙渗漏与空鼓

湖南浏阳 10 月 13 日介绍，结合住建部房屋体检、房屋养老金、房屋保险"三项制度"试点，当地以无人机红外热成像为高层建筑外墙做"空中 CT"，将 6853 栋房屋纳入体检对象，2026 年计划完成 165 栋高层建筑外立面体检，后续力争三年实现全市 1000 余栋高层外立面检测全覆盖；检测报告标注隐患点位与风险等级，推送属地乡镇（街道）和物业企业，形成"检测出报告—交办属地—闭环整改"链条。江苏泰兴等地也已在一个以上小区推广无人机红外巡检，构建"采集—建模—巡检—分析—报告"一体化流程。从行业通行做法看，红外热成像依靠含水区域导热性能与干燥区域的温差差异定位渗漏与空鼓点，配合可见光影像识别裂缝、饰面脱落，可在不搭脚手架、不动饰面的前提下完成排查，再由人工复核确认。相关设备及服务价格以实际询价为准。

  实用提示：检测正在变成修缮业务的入口——各地"先体检、再维修"的资金安排，意味着体检报告里的问题清单就是施工订单来源。对一线承包商有两条可落地的动作：一是与本地有无人机红外能力的检测方建立合作，拿到隐患点位清单后跟进维修报价；二是把"红外定位渗漏源头"写进自家勘察流程和投标技术方案，用 30 分钟的航拍加书面报告，与"凭经验猜着修"的游击队拉开差距。兰空桃园小区这类屋面项目的复检、紫薇花园洲注浆效果验证，也可以考虑用红外做修复前后的对比留档。

来源：浏阳市人民政府门户网站（10 月 13 日）、泰兴市人民政府网（10 月中旬）；工艺要点综合自行业公开报道

2. 老旧屋面翻新现场技术要点：基层处理、裂缝分类与排水系统（通用工艺汇总）

综合近期头部企业与本地合作伙伴联合开展的老旧小区屋面翻新现场技术对接（10 月中旬报道）及行业通用做法，三个高频难点已有较成熟的处理口径，可整理进技术交底：

· 基层起砂处理：老旧屋面找平层起砂、强度不足是卷材空鼓的首要原因。通行做法是采用渗透型界面剂原浆滚涂、禁止稀释，渗透固结后再做防水层；酥松严重区域应剔除重做找平，不能靠加厚涂膜掩盖。

· 结构缝与温度缝分类处理：两类裂缝成因不同、做法不同——结构缝需先注浆封闭再设附加层，属结构补强范畴；温度缝以高弹涂料附加层加增强胎体覆盖为主，允许基层微变形。不加区分一律贴布盖缝，是返修率高发的直接原因。

· 排水系统同步治理：翻新时同步优化屋面排水找坡，严格把控落水口防水搭接尺寸与收口质量；落水口、女儿墙根部、设备基座等节点部位的失效占屋面渗漏的大头，整体翻新若不动排水，等于只做一半工程。

  说明：以上为行业通用工艺要点汇总，不指向具体企业方案；实际参数须按现场渗漏形态、材料说明书与设计要求复核后使用。

三、政策与市场动态

本期政策面主线：房屋三项制度从地方试点进入全国推广准备期，"体检先行"的资金与责任框架逐步清晰；市场面则是第二轮涨价落地后，行业竞争逻辑进一步从价格转向价值。

1. 房屋三项制度全国推广路径评估：20 多城试点，"25 年以上住宅每 5 年一检"已成文

中房网 10 月 14 日发布政策评估：房屋体检、房屋安全管理资金（房屋养老金）、房屋保险三项制度推进链条清晰——2023 年起 15 部门联合发文试点；2026 年初《关于加强房龄 25 年以上住宅管理的指导意见》明确房龄 25 年以上住宅小区须每 5 年体检一次；目前上海、北京、宁波等 20 多个城市纳入试点，"建立房屋全生命周期管理制度"已写入"十五五"规划建议，住建部年初已明确表态建立三项制度，全国性推广文件框架基本成型。地方样本方面，长沙将 6 万栋老旧房屋体检列入 2026 年十大民生实事（实际覆盖 6.3 万栋），建立"公共账户 + 个人账户"双账户机制。评估同时指出三项待统一事项：公共账户计提比例与调剂规则、个人账户（维修资金）使用范围与续筹机制、体检发现隐患后的整改责任与资金归属。

  实用提示：三项制度落地后，"体检—保险—维修"是资金流的三个节点，修缮承包商要卡位的是"隐患整改"这一环。建议持续跟踪陕西省试点动态与全国性文件出台节奏；同时留意"整改责任与资金归属"这一未定事项——它决定了未来是业主付费、公共账户付费还是保险付费，直接影响我们接单对象（业委会、物业还是政府平台）和结算方式。

来源：中房网（10 月 14 日）

2. 沈阳沈北新区启动首轮城镇住宅房屋体检：25 万平方米，"体检建档—风险研判—分类处置"闭环

沈阳市沈北新区房产局 10 月 16 日介绍，联合省建设科学研究院专业技术团队启动辖区城市住宅首轮房屋体检，重点对地基基础、主体结构、围护系统、玻璃幕墙四大关键部位核验，已完成为部分住宅的现场体检并采集构件检测数据，计划近期完成全部 25 万平方米住宅检测；建立"体检建档、风险研判、分类处置、动态管护"闭环机制，对一般隐患督促物业限期自查整改，对较大风险房屋第一时间组织安全鉴定，鉴定结果纳入房屋安全信息台账，为后续危房改造、老旧小区更新、房屋维修管护提供依据。

  实用提示：注意这条链路里的两个商机位：一是"一般隐患督促物业限期自查整改"——物业是直接客户；二是"鉴定结果纳入台账，为房屋维修管护提供依据"——台账里的渗漏、外墙问题清单会在后续立项中变成预算。北方入冬前正是外墙与屋面问题集中暴露期，可借鉴这一模式主动向西安本地物业提供"体检式排查 + 维修建议书"服务。

来源：沈阳市沈北新区人民政府网（10 月 16 日）

3. 西安旧改动态：121 个小区 10 月收官，新城区 15 个小区 10 月 23 日资审截止，未央区 6 个小区 EPC 约 3787 万元定标

西安本轮老旧小区改造进入收官与新一轮立项交替期：全市纳入改造计划的 2550 个老旧小区已完成 2429 个，剩余 121 个拟于 10 月全部改造完成（西安市官方发布口径）。新一轮项目持续滚动：西安市新城区尚平路 4、6 号等 15 个城镇老旧小区改造项目 10 月 12 日发布施工资格预审公告，资格预审申请文件递交截止 10 月 23 日 9 时 30 分，采用有限数量制（限 12 家）；未央区 2026 年老旧小区（未央宫、辛家庙、张家堡片区）改造项目——水电十五局二公司家属院等 6 个老旧小区改造项目 EPC 工程总承包，第一中标候选人为西安市市政工程（集团）有限公司联合体，报价约 3787.48 万元（10 月 8 日公示）。已完工小区的渗漏、外墙等问题将陆续转入维修管护阶段。

  实用提示：两个抓手：一是想参与新城区这类施工标，资格预审 10 月 23 日截止，符合条件需立即行动，联合体或分包是中小企业现实路径；二是 10 月收官的 121 个小区交付后进入质保与管护期，改造范围内的屋面、外墙渗漏维修会以零星工单形式释放——直接对接施工总包和属地街道比等公开招标更快，可作为兰空桃园、紫薇花园洲之外的新小区客户开发方向。

来源：西安发布 / 西安日报（10 月中旬）、陕西省公共资源交易服务平台（10 月 12 日）、西安市公共资源交易平台（10 月 8 日）

4. 2026 中国防水展 10 月 28 — 30 日开幕：六大头部齐参展，宏源特设建筑修缮专区

2026 中国国际屋面和建筑防水技术展览会 10 月 28 — 30 日在北京中国国际展览中心（顺义馆）E3、E4 馆举办，主题"聚力赋能 重塑致远"。东方雨虹、北新防水、科顺、三棵树防水、凯伦、宏源防水等企业均以 180 平方米级展位参展：东方雨虹展区含城市更新赛道下建筑修缮全闭环服务板块；北新设材料性能对比测试演示与渠道伙伴交流会（围绕民建市场、修缮业务运营研讨）；三棵树重点呈现 TPO 高分子防水系统；凯伦展出工商业屋面、城市更新、Toc 修缮系统方案；宏源特设建筑修缮专区，聚焦修缮领域痛点难点交流。

  实用提示：开幕还剩一周，建议安排人去现场：一是看各家的修缮系统方案与检测装备（可作为我们投标技术方案的素材来源）；二是科顺展位（E3 馆 505）可当面对接修缮条线的最新体系资源；三是收集微创修缮材料与检测仪器的供应商报价，为明年装备升级做预算。展期价格信息以实际询价为准。

来源：慧正资讯（10 月中旬展商预告）

四、竞对与品牌动态

本期头部品牌动作高度集中于"第二轮涨价"这一件事，同时科顺在追款与集采两条线上的动向值得科顺体系伙伴重点关注。北新、三棵树其他公开动态较少（北新区域调价已并入涨价条目，三棵树展位动向已并入防水展预告），如实说明如下。

1. 头条：第二轮涨价潮落地——雨虹、北新 10 月 20 日执行，科顺 10 月 21 日执行并取消全部特价

继 9 月超十家企业首轮集中涨价后，10 月中下旬行业迎来第二轮调价，本轮由三大头部精准发力、执行日仅相差一天：10 月 17 日东方雨虹民用建材、北新防水同日发布调价函，10 月 20 日执行——东方雨虹对民用渠道核心产品定额上调（3mm 厚 SBS 卷材 I 型每卷 +5 元、4mm 厚 +3 元、单组份聚氨酯每桶 +2 元、非固化涂料每桶 +4 元）；北新防水对辽宁、吉林、黑龙江、内蒙古、北京、天津、河北北方七省区市全系列产品（沥青卷材、高分子卷材、涂料类）执行新价格体系，属区域定向调价。科顺股份 10 月 21 日起对工程防水材料梯度涨价：沥青类卷材与涂料上调 3% — 10%，高分子卷材 3% — 8%，聚合物水泥防水涂料等 5% — 10%，其他工程产品 3% — 8%；并同步取消此前所有阶段性特价、让利政策，推出"优质产能与回款信用挂钩"机制，对现款现货及信用优良、按期回款的伙伴优先锁定产能。成本端，沥青价格从年初约 2973 元/吨一路上行，10 月中旬已站上 6550 元/吨历史高位，年内累计涨幅超 120%；原材料占防水产品生产成本 70% — 85%。以上均为调价函信息，实际成交价格以各渠道实际询价为准。

  实用提示：三条直接动作：① 在手项目及四季度新项目报价单全部写明"报价有效期 7 — 15 天 + 材料价格随行就市"条款，已报价未签约的项目主动沟通调价，避免中途亏损；② 科顺体系伙伴注意"回款信用挂钩产能"机制——按期回款的订单优先发货，项目回款管理直接关系供货，垫资项目要重新评估；③ 本轮为分品类梯度涨价，投标询价时按品类分别询价，不要沿用上月的综合单价。所有价格以实际询价为准。

来源：慧正资讯 / 慧聪防水网（10 月 17 — 21 日）、涂赢天下（10 月 17 日）

2. 科顺两条线：密集起诉房企追款，获评中城联采"战略合作伙伴"

追款线：据公开开庭信息，科顺防水近期密集起诉多家房企，包括与上海和卓置业、旭辉集团共同作为被告的买卖合同纠纷案（10 月 26 日上海闵行区法院开庭），以及针对宝龙系 7 家关联企业等多起诉讼；近一年内以科顺为当事人的开庭公告达 43 则，其中"买卖合同纠纷"31 则、占比超七成。科顺 2025 年报显示营收 60.44 亿元（同比下降 11.49%）、归母净利润 -5.35 亿元，由盈转亏。渠道线：10 月中旬，科顺股份获评中城联盟第十六批"中城联采防水材料战略合作伙伴"，该平台从产品品质、履约保障、绿色合规、综合服务多维度筛选供应商。同期凯伦中标中建一局 2026 年全国防水材料集采，东方雨虹中标湖北交投 2026 年土工材料集采两个标段，北新远大洪雨中标燕山石化防水卷材框架协议——头部企业四季度集采中标密集落地。

  实用提示：科顺追款诉讼密集，背后是地产链应收账款的行业性风险——这对科顺体系伙伴是直接警示：地产类客户垫资、账期条款要收紧，优先承接政府采买、物业与业委会现款或短账期项目；科顺加强回款管理对我们反而是利好，现款伙伴的供货保障会更好。集采中标密集说明头部把工程集采作为四季度保量主线，零售与修缮渠道的竞争会更激烈，C 端服务与响应速度是我们的差异点。

来源：今日头条 / 天眼查公开信息（10 月中下旬）、克而瑞好房点评网（10 月中旬）

五、施工案例与工艺参考

本期收录 5 个中标项目，覆盖三类发包形态：政府采购的公共建筑修缮（96.98 万 — 103.57 万元）、物业直招的住宅小区屋面维修（33.69 万元）、业委会直招的户内屋面渗水维修（11.23 万元），另有一个 10 月上旬的保障类项目补充收录。

1. 公共建筑修缮订单：医院类屋面改造细节值得参考

陕西省荣誉军人康复医院休疗体检中心部分屋面防水维修改造项目10 月 20 日成交，中标金额 96.98 万元，工期 44 日历天。项目内容有一个值得注意的技术点：拆除屋面原有老旧排气孔、重新规范布设并新做排气孔，完善屋面排气体系，以避免防水层起鼓、开裂，在全新找平基层上按规范铺设防水层。同期，中央党校（国家行政学院）北校区 148 楼顶层建筑物除险及部分防水维修工程 10 月 16 日成交，金额 103.57 万元，工期 45 日历天，属"除险 + 防水维修"复合内容。

  实用提示：医院项目两个特点：一是屋面排气体系翻新常被忽视——老屋面保温层内潮气排不出去是卷材起鼓开裂的主因之一，保温层含水高的屋面（如 3511 夜市这类多次返修项目）排查时应把排气通道检查列入清单；二是医院、休疗机构对施工噪音、气味、防火要求高，方案里写清冷施工、低噪音措施是加分项。96.98 万元中标价的分项构成未公开，实际报价以现场勘察与询价为准。

来源：中国政府采购网（10 月 20 日、10 月 16 日）

2. 物业与业委会直招：小体量项目持续放量，4 户渗水也走正式采购

山东诸城东城名苑小区 1、2、5 号楼屋面防水维修改造由诸城市正大物业管理有限公司作为招标单位公开招标，10 月 13 日开标，中标价 33.69 万元，中标人综合得分 96.23 分（报价分约 74.9、技术分 16.3、资信分 5）。安徽郎溪香格里拉小区 12 栋 1 单元 4 户（1801 — 1804 室）屋面渗水维修由业委会作为采购人，10 月 14 日成交，金额 11.23 万元，工期 30 日历天，内容为原屋面面层、防水、保温拆除，重做屋面防水及保护层，外墙局部铲除修补。另补充收录：河南遂平徐店社区一期 6 栋楼屋面防水改造工程，竞争性谈判成交 71.7 万元，工期 30 日历天（10 月 8 日成交）。

  实用提示：两个信号：① 4 户的屋面渗水维修也走"业委会采购 + 政府网站公告"的正式流程，说明老旧小区维修资金使用正在规范化——这意味着游击队低价抢单的空间被压缩，正规报价比拼的是勘察报告与方案质量；② 诸城项目报价分占比高（约 75/96），但技术分与资信分仍是拉开名次的变量，物业直招类项目预先准备一套标准化的施工组织方案模板可以反复复用。以上金额均系公开成交价，仅作区间参考，实际报价以现场勘察与询价为准。

来源：潍坊市住建局网站（10 月中旬）、郎溪县人民政府网（10 月 14 日）、中国政府采购网（10 月 8 日）

3. 本期中标行情一览

  说明：以上金额为公开中标或成交价，各地口径、施工范围与地域成本差异较大，仅作价格区间参考，实际报价以现场勘察与实际询价为准。

六、业务提示

结合本期动态，给出一线可立即执行的六条动作建议。

1. 报价体系立即切换到"涨价口径"。第二轮涨价已落地（雨虹、北新 10/20，科顺 10/21 执行），所有在手报价未签约的主动沟通调价；报价单保留"有效期 7 — 15 天 + 材料随行就市"条款；投标询价按品类分别询价。对业主沟通时可用调价函作为调价依据，比空口解释更有效。价格以实际询价为准。

2. 回款管理直接关系供货。科顺"优质产能与回款信用挂钩"机制已生效，按期回款的订单优先发货。梳理在手项目的回款节点，优先保障现款项目用料；地产类客户垫资与账期条款收紧，把资金风险挡在签约前。

3. 把红外检测装进勘察流程。无人机红外 + AI 检测已在多地房屋体检中常态化，30 分钟航拍即可输出书面隐患报告。无论自购设备还是与本地检测方合作，把"红外定位 + 图文报告"作为标准动作，对物业、学校、医院客户都是投标加分项，也顺势卡位"体检—维修"链条的第一环。

4. 西安旧改两条线立即跟进。新城区 15 个小区施工标资格预审 10 月 23 日截止，符合条件需立即行动；10 月收官的 121 个小区交付后转入质保管护期，主动对接改造总包与属地街道承接零星渗漏维修工单。

5. 10 月 28 — 30 日北京防水展安排一人前往。重点收集各家修缮系统方案、检测装备与微创修缮材料报价；科顺展位（E3 馆 505）可当面对接修缮条线资源。展期价格信息以实际询价为准。

6. 技术交底沉淀两份标准稿。本期提炼的"老旧屋面翻新三要点"（基层渗透固结、结构缝与温度缝分类处理、排水系统同步治理）和屋面排气体系检查，建议整理成内部技术交底模板——这恰是多次返修项目（如 3511 夜市）重新诊断时最容易漏掉的环节。

七、来源与声明

本期信息来源：慧正资讯 / 慧聪防水网、涂赢天下、中房网、浏阳市人民政府门户网站、沈阳市沈北新区人民政府网、泰兴市人民政府网、西安发布 / 西安日报、陕西省及西安市公共资源交易平台、中国政府采购网、潍坊市住建局、郎溪县人民政府网、克而瑞好房点评网、今日头条等公开渠道。

  声明：本简报所引价格、金额均为公开信息或调价函口径，以实际询价为准；竞对动态引自公开报道，不代表本司立场。工艺参数部分为行业通用要点汇总，不指向具体企业方案。